Conseils exploitants
Investir dans le tourisme : équiper un site plutôt qu’en acheter un
Acheter un hébergement, reprendre un fonds, équiper un site déjà fréquenté ou louer un emplacement : les chiffres publics et le calcul…
Vous dirigez six campings sur deux départements. Un directeur vous réclame une station de location de paddle, un autre l’a vue chez un confrère, un troisième n’en veut pas. La question n’est plus de savoir si l’équipement fonctionne, mais comment l’installer sur plusieurs sites sans ouvrir six chantiers.
À partir du deuxième site, ce n’est plus un achat, c’est un déploiement, et la remise par volume n’en est que la partie visible. Voici les arbitrages à poser, textes en vigueur et chiffres publics à l’appui.
Sommaire
- Ce qui change à partir du deuxième site
- Classer vos sites, écarter ceux qui ne marcheront pas
- Déployer par vagues, dans le calendrier de la saison
- L’urbanisme se règle commune par commune
- Contrat cadre, commandes et facturation
- Ce que le volume change au chiffrage
- Une offre homogène avec des équipes qui changent
- Ce que la station remonte, et ce que vous devez suivre
- FAQ
- Décider site par site, commander par vagues
Ce qui change à partir du deuxième site
Un site, c’est une décision. Cinq sites, c’est un portefeuille. Cinq choses changent d’un coup : le calendrier devient un ordonnancement de vagues, l’urbanisme se règle commune par commune, la contractualisation dépend de la société qui signe, la facturation doit être raccordée site par site, et le suivi suppose une même unité de mesure partout.
Sur la saison d’avril à septembre 2025, l’Insee compte 6 678 campings et 639 700 emplacements, pour un taux d’occupation moyen de 43,5 %. Vous ne vendez pas des emplacements, vous vendez des semaines réellement ouvertes, et elles diffèrent d’un site à l’autre. D’où le piège : multiplier par dix l’estimation faite sur un seul site. Nos estimations pour une station sur une saison d’avril à septembre donnent 10 900 € de chiffre d’affaires en hypothèse prudente, 19 800 € en réaliste, 29 600 € en optimiste, pour un retour sur investissement estimé à 119 % par an en scénario réaliste, à refaire site par site dans notre simulateur de recettes.
Classer vos sites, écarter ceux qui ne marcheront pas
Certains sites ne rentabiliseront pas l’équipement : mieux vaut les écarter que d’y poser une station pour faire nombre. Notez chaque site sur cinq critères.
| Critère | Ce que vous mesurez | Site à écarter si |
|---|---|---|
| Accès à l’eau | Minutes de marche, planche sous le bras | Le trajet coupe une route ouverte |
| Plan d’eau | Navigation autorisée, profondeur, vent dominant | Navigation interdite ou eau impraticable |
| Saison utile | Semaines d’ouverture réelles | Ouverture limitée à juillet et août |
| Couverture mobile | Niveau Arcep, confirmé sur place | Pas de couverture, ou couverture limitée |
| Place au sol | Environ 1,7 m², plus le dégagement pour sortir une planche | Aucun emplacement dégagé et visible d’une allée passante |
La couverture mobile se vérifie noir sur blanc : l’Arcep publie sur Mon réseau mobile des cartes par opérateur à quatre niveaux, avec une fiabilité minimale de 98 %. La station embarque un modem 4G LTE : un site annoncé en couverture limitée se confirme téléphone en main. Nos critères d’emplacement complètent la grille.
Déployer par vagues, dans le calendrier de la saison
La date cible d’une installation n’est pas le 1er juillet. En Occitanie, entre 2012 et 2024, la fréquentation d’avril à juin a progressé de 17,7 % quand celle de juillet et août reculait de 2,7 %, et le printemps est passé de 18 % à 25 % des nuitées en camping, selon l’Insee. Une station livrée en juin rate la période qui progresse.
D’où les vagues. Première vague : deux ou trois sites, les mieux notés, installés avant les vacances de printemps et observés une saison entière. Deuxième vague : le reste du parc l’année suivante, réglages appris. Une erreur de placement répétée d’emblée sur dix sites se paie dix fois ; sur un pilote, elle se corrige une fois. Notre calendrier de préparation de saison donne les jalons.
L’urbanisme se règle commune par commune
Depuis sa version en vigueur au 16 novembre 2024, l’article R421-2 du code de l’urbanisme dispense de toute formalité les constructions nouvelles d’au plus 12 mètres de hauteur, 5 m² d’emprise au sol et 5 m² de surface de plancher, contre 2 m² auparavant. Avec environ 1,7 m² au sol, 1,80 m de haut hors planches et environ 180 kg à vide, la station passe dessous. Le détail de la démarche est dans notre guide de l’autorisation d’urbanisme pour un équipement de camping.
L’exception compte autant. En secteur protégé (site patrimonial remarquable, abords d’un monument historique, site classé, réserve naturelle, cœur de parc national), l’article R421-11 soumet à déclaration préalable les constructions d’au plus 12 mètres de hauteur, 20 m² d’emprise et 20 m² de surface de plancher. Deux campings du même groupe peuvent donc relever de deux régimes : demandez à chaque directeur l’extrait du plan local d’urbanisme avant de figer le calendrier.
Contrat cadre, commandes et facturation
Le contrat cadre est défini par l’article 1111 du code civil : les parties y conviennent des caractéristiques générales de leurs relations futures, des contrats d’application en précisant les modalités d’exécution. Il ne dit pas pour autant qui signe et qui paie. Dans un groupe où chaque camping est une société distincte, vous avez autant de débiteurs que de sites.
L’article L441-10 du code de commerce encadre les délais : 30 jours à défaut d’accord, 60 jours au plus à compter de l’émission de la facture, 45 jours fin de mois si le contrat le stipule ; l’article D441-5 fixe à 40 € l’indemnité forfaitaire de recouvrement due par facture payée en retard. Depuis le 1er septembre 2026, toutes les entreprises doivent aussi pouvoir recevoir leurs factures sous forme électronique, les PME devant les émettre au 1er septembre 2027 : c’est chaque société du groupe qui doit être raccordée, pas seulement le siège.
Pour une collectivité, le cadre change. L’accord-cadre présélectionne un ou plusieurs opérateurs puis se commande au fil de l’eau, quatre ans au plus chez les pouvoirs adjudicateurs (article L2125-1 du code de la commande publique). L’article R2121-8 impose d’estimer le besoin sur la valeur maximale de tous les bons de commande de la durée totale, jamais site par site. Depuis le 1er avril 2026, l’article R2122-8 dispense de publicité et de mise en concurrence sous 60 000 € hors taxes en fournitures ou services, 100 000 € en travaux.
Ce que le volume change au chiffrage
La remise dégressive suit le nombre de stations commandées.
| Nombre de stations | Remise appliquée |
|---|---|
| 2 | 5 % |
| 3 | 8 % |
| 5 | 10 % |
| 7 | 15 % |
| 10 | 20 % |
| 20 | 25 % |
Ce que le volume ne change pas compte autant : transport annoncé au devis, préparation du sol propre à chaque site, planches, pagaies et gilets à votre charge, garantie fabricant de 2 ans pièces et main-d’œuvre hors vandalisme.
Les deux formules se choisissent site par site : un groupe peut panacher, et dans les deux cas vous achetez la station et fixez vos tarifs.
Une offre homogène avec des équipes qui changent
Le parcours du vacancier peut être identique partout, à une condition : que les sites concernés soient en formule accompagnée, celle qui porte l’application de réservation et de paiement. Le vacancier scanne le QR code affiché sur la station, réserve 1 h, 2 h, 4 h ou 8 h dans le navigateur de son smartphone sans rien installer, paie par carte et ouvre son casier par code ou QR code. Sur un site laissé en autonome, vous gardez 100 % des recettes mais ce parcours n’existe pas : c’est votre équipe qui organise la location.
Le classement, lui, ne se mutualise pas : chaque terrain est classé individuellement, pour cinq ans selon l’article D332-4 du code du tourisme, sur la base du tableau homologué par l’arrêté du 10 avril 2019. Un équipement déployé partout ne fait donc pas monter d’un cran un site dont le dossier n’est pas à jour. Et l’article L6321-1 du code du travail mettant à la charge de l’employeur l’adaptation des salariés à leur poste, la procédure d’exploitation doit tenir sur une page et se rejouer chaque printemps.
Ce que la station remonte, et ce que vous devez suivre
La station embarque un modem 4G LTE et l’état de ses casiers est supervisé à distance : pas besoin d’envoyer quelqu’un sur place pour savoir si une porte est restée ouverte. Un casier ne s’ouvre qu’avec le code de la réservation en cours, par huit gâches électriques résistantes au brouillard marin. Panneaux solaires et batterie 12 V 15 Ah en standard : aucun raccordement électrique, sur aucun des sites.
Le reste du suivi vous appartient : pour comparer vos sites, ramenez tout à la semaine ouverte, heures louées, créneaux vendus, casiers indisponibles. Nos indicateurs de location saisonnière donnent les ratios, et nos sites équipés dans l’Hérault montrent une installation en service.
FAQ
Comment se calcule la remise quand les commandes sont étalées ?
Le palier dépend du nombre de stations commandées, de 5 % à partir de deux stations jusqu’à 25 % à partir de vingt. L’étalement se traite au cas par cas : annoncez le volume cible et le rythme des vagues au chiffrage.
Peut-on mélanger les deux formules selon les sites ?
Oui. Un site dont l’équipe a le temps de gérer les locations reste en autonome et garde 100 % des recettes. Un site en sous-effectif passe en accompagnée, contre 20 % du chiffre d’affaires de location, en échange de l’application de réservation et de paiement, de la gestion des locations et du SAV.
Faut-il une autorisation d’urbanisme sur chacun de nos sites ?
Dans le cas général non : l’article R421-2 du code de l’urbanisme dispense de formalité les constructions d’au plus 5 m² d’emprise et 12 mètres de hauteur, et la station occupe environ 1,7 m². En secteur protégé, l’article R421-11 impose en revanche une déclaration préalable, à vérifier commune par commune.
Que faire d’un site mal couvert en 4G ?
Vérifiez le niveau affiché par l’Arcep sur Mon réseau mobile, opérateur par opérateur, puis confirmez sur place. Un site sans couverture sort de la première vague.
Une commune qui équipe plusieurs plages doit-elle passer un marché ?
Elle doit estimer son besoin sur l’ensemble des commandes prévues, et non plage par plage : c’est la règle de l’article R2121-8 du code de la commande publique. Sous 60 000 € hors taxes en fournitures ou services, seuil en vigueur depuis le 1er avril 2026, la mise en concurrence n’est pas obligatoire.
Décider site par site, commander par vagues
Équiper plusieurs campings ne consiste pas à répéter dix fois la même installation, mais à classer vos sites, à écarter ceux qui ne s’y prêtent pas, à caler la première vague avant le printemps, puis à fixer qui signe et qui paie. Le chiffrage vient ensuite : envoyez vos sites et le nombre de stations, puis demandez un devis, gratuit et sans engagement, réponse sous 24 heures ouvrées.
Dans un déploiement par vagues, chaque équipement s’amortit à partir de sa mise en service, et la première annuité est réduite selon le temps écoulé depuis l’ouverture de l’exercice. Notre guide sur l’amortissement d’un équipement de loisirs au camping détaille ce calcul, la durée à retenir et le délai de retour.
Sources
- Insee, parc et fréquentation des campings, saison 2025
- Insee Analyses Occitanie n° 168, saisonnalité du tourisme depuis 2012
- Arcep, la couverture mobile et l’outil Mon réseau mobile
- Arcep, Mon réseau mobile, cartes de couverture par opérateur
- Légifrance, code de l’urbanisme, article R421-2
- Légifrance, code de l’urbanisme, article R421-11, version en vigueur au 16 novembre 2024
- Légifrance, code civil, article 1111, définition du contrat cadre
- Légifrance, code de commerce, article L441-10, délais de paiement
- Légifrance, code de commerce, article D441-5, indemnité forfaitaire de recouvrement
- Service-public, délais de paiement entre professionnels
- Impots.gouv.fr, calendrier de la réforme de la facturation électronique
- Légifrance, code de la commande publique, article L2125-1
- Légifrance, code de la commande publique, article R2121-8
- Légifrance, code de la commande publique, article R2122-8
- Légifrance, code du tourisme, article D332-4, durée du classement
- Légifrance, arrêté du 10 avril 2019, classement des terrains de camping
- Légifrance, code du travail, article L6321-1
