Louer son terrain à des campeurs ou à une activité de loisirs

Vous avez un terrain qui ne sert presque pas : une prairie derrière la maison, une parcelle en bord d’étang, un pré voisin d’un camping. Chaque été, des vacanciers demandent s’ils peuvent y planter une tente, ou un loueur de matériel propose d’y installer son activité.

Voici les règles, sources officielles à l’appui : seuils de déclaration en mairie, lieux interdits au camping, contrat, assurance, imposition des loyers, autorisations pour les installations.

Sommaire

• Louer ou exploiter
• Accueillir des campeurs
• Où le camping est interdit
• Contrat, responsabilité, assurance
• Imposition des loyers
• Les installations
• FAQ
• Par quoi commencer

Louer ou exploiter

Louer, c’est mettre le sol à disposition d’un tiers qui exploite : un loyer connu d’avance, rien à acheter, personne à recruter, mais aucune part des recettes. Exploiter, c’est encaisser ces recettes et porter tout le reste.

Notre page rentabiliser son terrain fait le tour des usages possibles ; le guide ouvrir une entreprise de location de paddle décrit l’exploitation en propre.

Accueillir des campeurs

Le code de l’urbanisme pose un principe : le camping est librement pratiqué, hors de l’emprise des routes et des voies publiques, avec l’accord de celui qui a la jouissance du sol (article R111-32). Tout change quand l’accueil devient habituel.

• Permis d’aménager pour créer ou agrandir un terrain de camping accueillant plus de vingt personnes ou plus de six hébergements : tentes, caravanes, résidences mobiles, habitations légères de loisirs (article R421-19).
• Déclaration préalable en dessous, pour la mise à disposition habituelle aux campeurs d’un terrain qui n’exige pas de permis d’aménager (article R421-23).

Ce second cas est le terrain déclaré, celui du camping à la ferme. La Direction générale des entreprises en résume le régime : six hébergements de loisirs ou vingt personnes au maximum, tentes, caravanes et camping-cars seulement, sanitaires en bon état avec eau potable, déclaration en mairie par formulaire Cerfa, pas de classement en étoiles.

Au-delà, c’est le terrain aménagé, avec un classement facultatif de une à cinq étoiles délivré par Atout France pour cinq ans. L’aire naturelle est une catégorie sans étoile, limitée aux tentes, caravanes et camping-cars, exploitée six mois par an au plus. Stationner une caravane plus de trois mois par an hors terrain de camping demande aussi une déclaration préalable.

Où le camping est interdit

Vérifiez aussi que votre parcelle n’est pas en zone fermée. Le camping isolé et la création de terrains de camping sont interdits dans quatre cas, sauf dérogation accordée après avis de l’architecte des Bâtiments de France ou des commissions compétentes (article R111-33) :

• les rivages de la mer et les sites inscrits ;
• les sites classés ou en instance de classement ;
• les sites patrimoniaux remarquables et les abords des monuments historiques ;
• dans un rayon de deux cents mètres autour des points d’eau captée pour la consommation.

Deux filtres locaux s’ajoutent (article R111-34) : le plan local d’urbanisme peut interdire le camping hors des terrains aménagés, et le maire peut l’interdire pour des motifs de salubrité, de sécurité ou de tranquillité publiques. Ces interdictions ne sont opposables que si elles ont été affichées en mairie et signalées aux points d’accès.

Contrat, responsabilité, assurance

Le contrat avec un exploitant s’écrit point par point : surface, usage autorisé, durée, loyer et charges, assurances, état des lieux, sort des installations.

Le statut des baux commerciaux couvre aussi les terrains nus sur lesquels ont été édifiées, avec le consentement exprès du propriétaire, des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal (article L145-1 du code de commerce). Le locataire obtient alors un droit au renouvellement et, à défaut, une indemnité d’éviction, la somme due quand le bail n’est pas renouvelé. Si la parcelle est agricole, le statut du fermage peut aussi s’appliquer (article L411-1 du code rural).

Vous répondez aussi du dommage causé par le fait des choses que vous avez sous votre garde (article 1242 du code civil) : un arbre, une clôture, un ponton y restent souvent, même parcelle louée. Les circonstances nouvelles qui aggravent le risque se déclarent à l’assureur par lettre recommandée, dans les quinze jours où vous en avez connaissance (article L113-2 du code des assurances). Demandez chaque année l’attestation de responsabilité civile professionnelle de l’exploitant.

Tout n’appelle pas un chantier : une station en libre-service comme celle de Wave-Up occupe environ 1,7 m² au sol, sans raccordement électrique. Voir ouvrir une location nautique sans local.

Imposition des loyers

Les revenus des propriétés non bâties de toute nature relèvent des revenus fonciers, sauf lorsqu’ils sont compris dans les bénéfices d’une entreprise industrielle, commerciale ou artisanale, d’une exploitation agricole ou d’une profession non commerciale (article 14 du code général des impôts).

L’administration fiscale applique cette ligne au camping : la location d’un emplacement sur un terrain nu est un acte purement civil, imposé en revenus fonciers ; si le terrain est aménagé, ou qu’un service de gardiennage y est assuré, elle devient en principe commerciale et relève des bénéfices industriels et commerciaux.

En revenus fonciers, deux régimes : le micro-foncier en dessous de 15 000 € de recettes annuelles, avec un abattement forfaitaire de 30 % ; le régime réel au-delà, avec déduction des charges justifiées et déclaration sur le formulaire 2044. Les prélèvements sociaux s’ajoutent au taux de 17,2 %. Vérifiez votre cas sur impots.gouv.fr.

Les installations

Un terrain de loisirs finit par recevoir un abri, un rangement ou un équipement de location. Le code de l’urbanisme raisonne en surface et en hauteur.

• Aucune formalité si la hauteur ne dépasse pas 12 m et si l’emprise au sol comme la surface de plancher restent sous 5 m², hors périmètres protégés (article R421-2).
• Déclaration préalable dès que l’emprise au sol ou la surface de plancher dépasse 5 m², dans la limite de 20 m² et de 12 m de hauteur (article R421-9). Au-delà, permis de construire.

Une habitation légère de loisirs implantée dans les conditions prévues par le code de l’urbanisme est dispensée de formalité jusqu’à 35 m² de surface de plancher, et déclarée au-delà.

L’instruction dure un mois, deux mois en général en secteur protégé ; l’autorisation vaut trois ans, prolongeable deux fois un an. Un équipement qui tient dans les 5 m² échappe donc souvent à la formalité, mais un règlement local peut être plus strict : renseignez-vous au service urbanisme. Voir locker pour base de loisirs.

FAQ

Puis-je louer mon jardin à des campeurs quelques nuits par an ?

Le camping est librement pratiqué avec l’accord de celui qui a la jouissance du sol. Dès que la mise à disposition devient habituelle, il faut une déclaration préalable en mairie, et un permis d’aménager au-delà de vingt personnes ou de six hébergements.

Faut-il un permis pour accueillir quatre tentes ?

Quatre tentes restent sous le seuil de six hébergements, mais pas forcément sous celui de vingt personnes. Si les deux plafonds sont respectés, une déclaration préalable suffit.

Mon terrain est agricole, puis-je le louer à une activité de loisirs ?

Cela dépend du zonage du plan local d’urbanisme. Toute mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole pour y exercer une activité agricole relève du statut du fermage, d’ordre public. Faites vérifier le montage par un notaire.

Dois-je prévenir mon assureur ?

Oui, par lettre recommandée, dans les quinze jours où vous avez connaissance du changement. L’assureur peut alors proposer une nouvelle prime ou résilier le contrat, ce qui vaut mieux qu’une découverte après sinistre.

Comment déclarer les loyers perçus ?

La location d’un terrain nu relève en principe des revenus fonciers. En dessous de 15 000 € de recettes annuelles, le micro-foncier applique un abattement de 30 % ; au-delà, c’est le régime réel, avec le formulaire 2044.

Par quoi commencer

Trois démarches débloquent la plupart des situations : le service urbanisme pour le plan local d’urbanisme, votre assureur pour le changement d’usage, votre conseil habituel pour le contrat et la fiscalité. Notre article rentabiliser un camping donne des pistes transposables.

Si vous envisagez d’accueillir sur votre terrain une station de location de paddle et de surf en libre-service, ou d’en exploiter une, demandez un devis à Wave-Up : réponse sous 24 heures ouvrées, gratuite et sans engagement.

Avant de signer avec un exploitant, vérifiez le zonage : en zone agricole ou naturelle, le règlement du plan local d’urbanisme peut fermer un usage que les seuils de surface laissaient ouvert. Notre article terrain non constructible : ce que vous pouvez y installer détaille les zones A et N, la bande littorale et le certificat d’urbanisme.

Sources

• Code de l’urbanisme, R111-32 à R111-35
• Code de l’urbanisme, R421-19
• Code de l’urbanisme, R421-23
• Code de l’urbanisme, R421-2
• Code de l’urbanisme, R421-9
• Terrains de camping déclarés (DGE)
• Terrains de camping aménagés (DGE)
• Code de commerce, L145-1
• Code rural, L411-1
• Code civil, article 1242
• Code des assurances, L113-2
• Code général des impôts, article 14
• Revenus des propriétés non bâties (BOFiP)
• Revenus locatifs non meublés (Service-public.gouv.fr)
• Déclaration préalable de travaux (Service-public.gouv.fr)